Immobiliare non residenziale: repetita non iuvant

Dopo la devastazione sull’immobiliare residenziale causata dai mutui ninja (no income, no jobs and asset, cioè senza garanzie di alcun tipo), la prossima “scarpa che cade” è quella del Commercial Real Estate (CRE), dove le dinamiche sono state sinistramente simili. Come segnala Bloomberg, gli investitori in obbligazioni in cui sono stati “impacchettati” 62 miliardi di dollari di debito per uffici, hotel e centri commerciali si preparano a subire un forte incremento delle insolvenze nel corso del 2010, a causa di un aumento dei costi di interesse per i proprietari, che gli analisti di Bank of America Merrill Lynch stimano potrebbe raggiungere e superare il 20 per cento.

Ciò si verificherà a causa della grande diffusione, anche nell’ambito del CRE, dei prestiti interest-only, quelli dove il debitore paga solo l’interesse (molto spesso ad un tasso-civetta d’ingresso irrealisticamente basso), mentre il rimborso del capitale inizia solo dopo alcuni anni, al momento del reset del tasso. Tra il 2005 ed il 2007 circa 179 miliardi di dollari di tali prestiti sono stati accesi e successivamente inseriti in obbligazioni. Un dato appare particolarmente illuminante: circa l’87 per cento dei mutui cartolarizzati nel 2007 consentivano di rinviare il rimborso del capitale di parecchi anni o addirittura fino a scadenza del prestito, contro il 48 per cento del 2004.

In termini di similitudini inquietanti con la Grande Depressione, è utile ricordare che a quel tempo i mutui avevano tipicamente durate brevi, ed erano balloon, cioè senza ammortamento del capitale sino a scadenza. Un po’ come gli attuali interest only. Non si inventa nulla, a quanto pare.

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